Krisis Bekalan Global: Beli Rumah Subjualan Lebih Baik Berbanding Projek Baharu?
Konflik di Asia Barat yang pada awalnya dilihat menjejaskan sektor tenaga kini disifatkan sebagai satu konflik bekalan global disebabkan oleh gangguan ke atas rantaian perdagangan dunia merentasi semua sektor.
Bermula daripada kenaikan harga bahan api dunia serta gangguan bekalan tenaga di kebanyakan negara di Asia, konflik yang bermula pada 28 Feb lalu itu memberi kesan kepada rantaian bekalan dunia dengan kenaikan harga barangan dan perkhidmatan terutamanya, akibat peningkatan kos logistik dan tekanan inflasi.
Kesan itu turut dirasai pengguna di Malaysia, terutamanya pemain industri, sekalipun majoriti warganegara menikmati subsidi dari segi bahan api. Sektor pembinaan misalnya, dilaporkan berdepan risiko kenaikan kos bahan binaan antara 30 ke 40 peratus, sekali gus membawa kesan besar ke atas projek perumahan dan infrastruktur.
Situasi itu akan mengakibatkan pembeli rumah baharu, baik sedang dibina atau bakal dibina, terdedah kepada risiko beban kewangan lebih tinggi dan kelewatan projek. Bersandarkan faktor itu, ada yang beranggapan pasaran sekunder sebagai alternatif terbaik bagi bakal pembeli kediaman.
Sejauh mana persepsi itu benar?
IMPAK MENYELURUH
Memperincikan situasi semasa kepada Bernama, pakar perancang bandar Dr Mohammad Mujaheed Hassan berkata dari sudut mekanisme pasaran, peningkatan harga bahan api akibat krisis di Asia Barat tidak terhenti setakat kos logistik, tetapi akan merebak kepada sektor lain.
Jelas pensyarah kanan Perancang Bandar dan Wilayah/Pembangunan Komuniti, Jabatan Sains Kemasyarakatan dan Pembangunan, Fakulti Ekologi Manusia, Universiti Putra Malaysia itu lagi, kesan yang dirasai oleh pengguna pula ialah kuasa beli menurun kerana kenaikan harga barangan dan perkhidmatan.
“Apabila inflasi meningkat, sebahagian isi rumah akan lebih berhati-hati untuk membuat komitmen jangka panjang seperti membeli rumah. Namun, ini tidak bermakna sektor perumahan akan terjejas,” katanya, menambah berdasarkan data Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), pasaran Malaysia masih bergerak tetapi prestasinya berbeza mengikut negeri, wilayah dan subsektor.
Namun pada masa sama, beliau berkata pemaju mungkin bersikap lebih selektif untuk projek-projek akan datang, khususnya melibatkan kawasan yang belum terbukti mempunyai permintaan tinggi.
Mengulas lanjut, Mohammad Mujaheed berkata ketidaktentuan di Asia Barat juga berisiko mempengaruhi persekitaran kadar faedah dan kos pembiayaan perumahan.
"Dalam suasana kos pembiayaan yang (berisiko) lebih tinggi berbanding sebelum ini, kemampuan membeli menjadi lebih terhad bagi sebahagian pembeli, terutama dalam segmen sensitif harga," katanya.
PASARAN SEKUNDER BOLEH DIANGGAP PELUANG?
Berhubung saranan agar pengguna membeli rumah subjualan berbanding kediaman yang masih dalam pembinaan, Mohammad Mujaheed berkata perkara itu bergantung pada kemampuan pembeli dan lokasi hartanah.
"Dalam keadaan pasaran yang lebih berhati-hati, terdapat kecenderungan penjual menjadi lebih fleksibel dari segi harga dan rundingan, khususnya di kawasan yang mempunyai banyak penyenaraian. Ini memberi sedikit kelebihan kepada pembeli untuk mendapatkan harga yang lebih hampir kepada nilai pasaran sebenar berbanding ketika pasaran sedang aktif.
"Namun begitu, peluang ini lebih relevan bagi pembeli dengan kedudukan kewangan yang stabil dan membeli untuk tujuan didiami sendiri. Dalam situasi ini, keputusan pembelian dibuat berdasarkan keperluan jangka panjang dan bukan jangkaan keuntungan segera,” katanya.
Memberikan contoh, beliau berkata di kawasan yang mempunyai beberapa unit subjualan dengan spesifikasi hampir sama, pembeli boleh membuat perbandingan harga dan berunding untuk mendapatkan nilai yang lebih baik.
Namun tegas Mohammad Mujaheed tidak semua situasi sesuai untuk dianggap sebagai peluang.
Jika pembelian dibuat di kawasan yang mempunyai permintaan lemah, lebihan bekalan atau harga yang tidak selari dengan keadaan pasaran, risiko tetap wujud walaupun dalam keadaan krisis, tambahnya.
"Begitu juga jika pembeli membuat komitmen melebihi kemampuan kewangan, kelebihan rundingan yang ada tidak akan mengurangkan risiko jangka panjang. Pembelian rumah subjualan ketika krisis boleh menjadi peluang kepada pembeli yang bersedia dan berdisiplin, khususnya dari segi kewangan dan pemilihan lokasi. Namun ia memerlukan penilaian yang teliti kerana tidak semua situasi pasaran memberi kelebihan yang sama," jelasnya.
Mengulas sama ada pembelian rumah subjualan lebih selamat berbanding projek baharu ketika krisis Asia Barat, Mohammad Mujaheed berkata dalam keadaan ketidaktentuan seperti krisis geopolitik semasa, pembelian rumah berkenaan boleh dianggap mempunyai tahap kepastian lebih tinggi namun tidak terpakai dalam semua keadaan.
Jelasnya, kelebihan utama rumah subjualan ialah hartanah tersebut telah siap dan boleh dinilai secara langsung serta pembeli boleh melihat keadaan fizikal rumah, persekitaran kejiranan, kemudahan sedia ada serta tahap aksesibiliti sebelum membuat keputusan.
"Ini mengurangkan ketidaktentuan berbanding projek baharu yang masih dalam pembinaan atau belum dimulakan, kerana pembeli perlu bergantung pada pelan dan jangkaan masa depan. Selain itu, harga rumah subjualan lazimnya lebih hampir kepada nilai pasaran semasa kerana ia dipengaruhi oleh transaksi sebenar di kawasan tersebut.
"Dalam keadaan pasaran yang tidak menentu, kejelasan ini membantu pembeli membuat keputusan yang lebih rasional dan mengurangkan risiko membayar harga yang tidak selari dengan keadaan sebenar pasaran," katanya.
Bagi projek baharu pula, Mohammad Mujaheed berkata peruntukan undang-undang dan pemantauan pihak berwajib memastikan risiko tidak berlaku secara menyeluruh kepada semua projek.
Malah, katanya, projek baharu tetap mempunyai kelebihan tersendiri termasuk reka bentuk yang lebih moden, kemudahan terkini dan potensi kenaikan nilai jika dibangunkan di lokasi strategik serta disokong oleh perancangan yang baik.
RISIKO
Merungkai lanjut berhubung risiko pembelian rumah baharu dan sekunder ketika ketidaktentuan ekonomi, Mohammad Mujaheed berkata dalam keadaan krisis sebegini, pembelian rumah perlu dinilai secara menyeluruh kerana risiko yang terlibat bukan hanya berkaitan harga hartanah tetapi juga keupayaan kewangan jangka panjang pembeli.
Beliau berkata antara risiko utama ialah peningkatan kos sara hidup, iaitu apabila inflasi meningkat, perbelanjaan harian seperti makanan, pengangkutan dan utiliti turut meningkat, sekali gus mengurangkan lebihan pendapatan untuk menampung komitmen pinjaman perumahan.
"Keadaan ini boleh memberi tekanan kepada kewangan isi rumah terutama dalam tempoh awal pembelian. Selain itu, terdapat risiko ketidaktentuan pendapatan.
"Dalam situasi ekonomi yang tidak stabil, sesetengah sektor pekerjaan mungkin terjejas yang boleh membawa kepada pengurangan pendapatan atau kehilangan pekerjaan. Ini memberi kesan langsung kepada kemampuan pembeli untuk melakukan bayaran ansuran secara konsisten," katanya.
Tambahnya faktor penting lain perlu diambil kira ialah pembiayaan kos pinjaman, iaitu kadar faedah yang ditentukan oleh dasar monetari Bank Negara Malaysia yang boleh berubah mengikut keadaan ekonomi.
"Sebarang kenaikan kadar akan meningkatkan jumlah bayaran bulanan terutamanya bagi pinjaman kadar terapung. Risiko lain ialah susut nilai hartanah khususnya jika pembelian dibuat di kawasan yang mempunyai permintaan lemah atau lebihan bekalan.
“Dalam keadaan pasaran tidak menentu, prestasi hartanah tidak seragam dan ada kawasan yang lebih terdedah kepada tekanan harga berbanding kawasan lain," katanya.
Selain itu Mohammad Mujaheed berkata pembeli juga perlu mengambil kira risiko kecairan kerana hartanah bukan aset yang mudah dijual dalam tempoh singkat.
KESAN PASARAN HARTANAH
Sementara itu, pensyarah kanan di Fakulti Senibina Perancangan dan Ukur, Universiti Teknologi MARA kampus Seri Iskandar Dr Azizul Azli berkata terdapat tiga kesan utama dijangka berlaku terhadap pasaran hartanah tempatan susulan krisis yang melanda Asia Barat.
Beliau berkata kesan pertama ialah peningkatan kos minyak mentah yang secara langsung memberi tekanan kepada ekonomi negara.
“Apabila harga minyak meningkat ia turut memberi kesan kepada bahan pembinaan seperti besi dan simen selain kos pengangkutan yang turut naik. Apabila semua kos ini meningkat, secara tidak langsung kos pembinaan rumah juga akan bertambah.
“Kedua ialah kos buruh. Apabila harga bahan meningkat, kos upah pekerja juga akan meningkat sekali gus menyumbang kepada kenaikan harga tanah.
“Ketiga ialah kos pengangkutan. Dalam sektor pembinaan, kos penghantaran bahan seperti simen dan konkrit adalah tinggi terutamanya jika lokasi projek jauh dari sumber bahan mentah,” jelasnya kepada Bernama.
Justeru Azizul berkata ketegangan yang berlaku itu dijangka memberi impak kepada pembinaan baharu termasuk projek-projek yang dilancarkan tahun ini
"Jadi kita tidak tahu apa akan berlaku tiga tahun ke depan. Projek rumah bertanah lazimnya mengambil masa sekitar 24 bulan untuk disiapkan manakala bangunan bertingkat sekitar 36 bulan. Keadaan ini menyebabkan pemaju lebih berhati-hati dalam merancang pembangunan mereka," katanya, menambah kekuatan kewangan pemaju turut memainkan peranan dalam memastikan kelancaran projek.
KELEBIHAN RUMAH SUBJUALAN
Melihat pasaran sekunder sebagai pilihan terbaik dalam situasi semasa, Azizul berkata pada asasnya rumah boleh dibeli melalui tiga cara utama iaitu rumah baharu, rumah dalam pembinaan, rumah subjualan atau pembelian melalui pasaran lelong.
Namun secara peribadi pakar itu berpandangan dalam keadaan ekonomi yang tidak menentu dan penuh ketidakpastian ketika ini, pembelian rumah subjualan dan lelong lebih digalakkan.
"Pasaran subjualan merujuk rumah yang telah siap dibina. Pembeli boleh melihat sendiri keadaan rumah, menilai persekitaran, mengenali jiran-jiran serta memastikan lokasi tersebut sesuai dengan keperluan seperti jarak ke tempat kerja dan kesesuaian untuk membina keluarga. Ini menjadikan pasaran subjualan lebih selamat dan terjamin kerana rumah tersebut sudah wujud di depan mata.
"Selain itu, dari sudut nilai hartanah, pasaran subjualan memberi lebih banyak pilihan. Sebagai contoh jika peruntukan pembelian di bawah RM500,000, pembeli boleh membuat perbandingan harga seperti RM500,000 atau RM520,000.
“Malah, dalam keadaan tertentu, ada penjual yang ingin menjual dengan segera dan menawarkan harga lebih rendah contohnya RM480,000. Ini memberi peluang kepada pembeli untuk mendapatkan hartanah di bawah harga pasaran," katanya.
Azizul berkata berdasarkan laporan pasaran hartanah yang dikeluarkan NAPIC dan Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta, terdapat lebihan kira-kira 19,000 unit hartanah yang telah siap tetapi masih belum mempunyai pembeli atau “overhang property”.
"Justeru, nasihat saya, pertimbangkan pembelian hartanah daripada pasaran subjualan atau unit ‘overhang’. Walau bagaimanapun pembelian tersebut perlu disesuaikan dengan keadaan masing-masing,” katanya yang turut menasihati pengguna agar menimbang faktor lokasi kediaman sebelum membuat pembelian.
“Sebaiknya pilih lokasi yang berhampiran dengan tempat kerja dengan tempoh perjalanan ideal kurang daripada 60 minit," katanya.
